不動產經紀人考試｜公平交易法觀念導讀

不動產經紀人證照考試在每年的8月份報名、11月考試，依照考選部公告的考試範圍雖然只有4科：民法概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產估價概要、不動產經紀相關法規＋共同科目－國文作文，但光是土地法相關的法典和施行細則、執行要點…等，數一數就有將近10部。

第一次讀不動產經紀人考試科目時，很多法條小白同學們對於公平交易法、消費者保護法這兩部法典，內容和罰則都容易混淆，這篇就分享我在閱讀時區隔分辨的心得。

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不動產經紀人上榜生建議

除國文以外，不動產經紀人考試專業科目每科都有25題單選的選擇題＋2題申論題。但因為有許多『相關』法條範圍太廣，所以要讀通讀熟確實不太容易，幸好這張證照合格的標準是平均60分。可以多上網看看不動產經紀人讀書技巧和考取心得，以把握重點考題與準備方向。

根據許多考上不動產經紀人的心得經驗，把握選擇題的分數相當重要！至於很多人害怕的申論題，其實有讀書就能大概掰出一些論點，或從選擇題中的選項去拼湊寫法，所以千萬不要一開始讀書就衝刺申論題，以免刷題太少而錯失搶分機會。

公平交易法觀念導讀

在不動產經紀相關法規概要其內容包含：
一、不動產經紀業管理條例及其施行細則，並包括不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項。
二、公平交易法。
三、消費者保護法。
四、公寓大廈管理條例。
對於非本科系的學生或是第一次考試的人來說，很容易將消費者保護法和公平交易法混淆，所以一定要懂概念導讀，才能在似是而非的選項中以邏輯和概念來判斷。

首先「公平交易法」從字面上來看，立法目的直接點出：為維護「交易」秩序與消費者利益，確保自由與「公平」競爭，促進經濟之安定與繁榮。所以重點就要放在以「交易」和「公平」。

概念可以理解為主要在規範和限制企業之間的交易行為，維護經濟貿易的穩定。這樣企業之間的交易、併購…相關競爭的規範，就會與消費者保護法的「保護消費者」立場明顯不相同。

B2C的消費者保護法

簡單來說，消費者保護法是屬於B2C( Business to Consumer)的法令規範，我在讀書時會假想成我去買房子來作為邏輯思考的主體和客體。
我＝消費者。
仲介業＝經營者。

B2B的公平交易法

而公平交易法就是B2B (business-to-business)就是針對企業對企業的交易規範，我在讀書時就會假想成我最常吃的泡麵品牌：統一企業＆味丹企業。

所以公平交易法第二章　限制競爭就可以這樣讀：
獨佔：指的就是味丹企業的味精生產事業，具有壓倒性地位，其在國內也已經達到市場佔有率的1/2。
結合：指的就是統一企業購買了維力食品的大部分股權。
聯合行為：指的就是統一企業與味丹企業以意思聯絡(有默契的)對泡麵進行同步漲價。

至於公平交易法第三章不公平競爭，則是針對限制轉售價格、商標著名、廣告虛偽不實、贈品贈獎範圍、損害他人營業信譽…等進行規範，也是在限制並避免事業(企業)之間彼此交易的不公平情事。

公平交易法罰則重點

在這個經紀四法的考科中，每年必考的就是罰則，尤其是不動產經紀業的罰則幾乎是會連出好幾題或是出現在選項中；而公平交易法罰則重點則要思考，這些違規情勢對於公平交易與市場穩定的影響是輕或重，大概就能快速讀懂罰則重點。（補充：公平交易法施行細則第36條有提到，量處裁罰時會審酌的情況還有包含7種注意事項，大概也是以市場、利益、違法頻率、配合調查態度）

大企業限制競爭罰較重

限制競爭(獨/結/聯)：既然是要規範統一、味丹這種大企業，如果他們違規就可能會對整體經濟市場造成影響，所以當然也會罰得比較重：先從行政罰鍰10萬至5000萬～20萬至1億~司法判處3年有期徒刑+罰1億。情節重大還可以加罰事業上一會計年度營業金額的10%，不受上述罰鍰上限的規定。

小事件不公平競爭罰較輕

不公平競爭：由於不公平競爭的違規情節不如限制競爭違規的情節重大，相對來說罰則就會較輕：行政罰鍰5萬至2500萬~10萬至5000萬~司法判處2年有期徒刑+罰5000萬。

公平交易法與消費者保護法調查程序比較

既然公平交易法和消費者保護法容易被混淆，以下就再分享容易混淆的調查程序比較，還有我自創的公平交易法罰則口訣

消費者保護法調查程序＆罰則
口訣：查通通派檢押330

公平交易法調查程序&罰則
口訣：通通派扣550X2

一、向企業經營者或關係人查詢。
二、通知企業經營者或關係人到場陳述意見。
三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、健康或財產無損害之虞。
四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。
五、必要時得就地抽樣商品加以檢驗。

❖直轄市或縣(市)政府於調查時，對於可為證據之物，得聲請檢察官扣押之。前項扣押準用刑事訴訟法關於扣押之規定。（刑事扣押）
❖規避拒絕查核，處3萬以上～30萬以下罰鍰，並得連續處罰。

一、通知當事人及關係人到場陳述意見。
二、通知當事人及關係人提出帳冊、文件及其他必要之資料或證物。
三、派員前往當事人及關係人之事務所、營業所或其他場所為必要之調查。

❖依前項調查所得可為證據之物，主管機關得扣留之。（行政扣留）

❖規避拒絕查核，處5萬以上～50萬以下罰鍰，再規避妨礙或拒絕，得繼續通知調查，並按次處10萬元以上100萬元以下罰鍰。

從上表可以看出在對於消費者保護項目的調查程序是較為複雜，且調查單位的層級是直轄市或縣市政府，由於民眾生命、身體、健康、財產的重要性與急迫性是更甚於經濟市場交易，所以這部分可以聯想到頂新黑心油事件，調查階段是由檢察官介入調查，同時當時的負責人也是以刑事罪被判刑。