買房｜房價會跌嗎? 政府打炒房有效嗎? 建商員工真心話告訴你
這幾年房價飆漲，大部分民眾會直指建商和投機客是炒房關鍵，而促成預售屋房價飆漲的原因當然不是少數人就能決定這種資本財的市場機制，還得考量整體內部和外部經濟環境…等。打炒房政策之下房價會跌嗎? 打到投機客但真正的投資客會縮手嗎?
身在房地產業界，我來統整了一下自己的觀察和公司長官的報告～整理給大家參考看看唷！（純分享不引戰，認同請分享，不認同請離開，謝謝！）
這個主題我想寫很久了，從2019房價起漲到目前2022空頭來襲，聽著公司長官們說起房價也是無奈的心情，決定還是來分享一下。
(要罵政府~就先發表個不自殺聲明，本人只有欠銀行數百萬房貸，每月繳款正常，家中無經濟健康問題，並無與人結怨，且父慈子孝、兄友弟恭、敦親睦鄰、和氣生財。本人絕無任何輕看生命之念想。)
造成房價第一漲~就是土地成本
首先~全台建商搶買土地已經是行之有年的事了，因為土地稀少，所以前幾年都忙死負責土地整合開發的單位，但這兩年各縣市釋出許多標售地，建商當然更磨刀霍霍大刀搶地。
但畢竟建商是生意人也不是大善人，這批高價購入的土地，再加上建築師畫圖規劃設計、廣告行銷、施工營建和跑各種流程的時間資金成本，開價當然也會要符合獲利目標，所以說，土地取得成本高漲了房價怎麼可能跌價或是持平?
而這波土地大量釋出又剛好是新冠肺炎疫情和全球貨幣寬鬆，有錢人手上滿滿錢又只能被關在家，只好房子買大間一點、買多間一點，太太團一次買4戶或是買下一整排店面的故事，在我們這產業看的比10年前更多了。
而釋出土地的莊家，則是一手收著賣土地的錢，催著重劃地主趕市賣出的土增稅，一手拿著棒槌說著打房（打炒房），將年輕人買不起房的原因都歸咎於建商跟炒房團造成的社會亂象！所以又再伸出一隻手指頭指著建商說～
來！你要跟我一起落實居住正義，蓋一批社會住宅給勞工／弱勢族群居住，逼著建商出地又出錢，而社會住宅的租金就由政府來收取與管理！
賣早餐的利潤率可能還比建商利潤率高
作為一個生意人，如果獲利沒有高於30%，若資金本錢週轉金一旦有點狀況，影響的可能就是一整家企業和上百員工家庭生計。
說實在的~街邊賣早餐的跟賣房子的沒有什麼兩樣，建商層層發包出去的各類風險承擔卻是遠高於賣早餐的阿姨
大家別只看獲利幾萬幾億就說建商很黑心，以投入資本來說，追求的也都是20-30%獲利而已。
有房子就要先有土地，大家在討論房價漲幅之前，建議先想想建商的土地取得成本並不是全由建商決定花多少錢去搶，畢竟有便宜的土地誰還要花大錢呢？
造成房價第二漲~就是營建成本
建築成本主要分為四大類：
一、土地成本（占房價50%~70%）
二、建造成本（占房價25%~25%）
三、管銷費、廣告費及利息…成本（占房價10%~15%）
四、合理利潤（占房價20%~30%）
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這段針對第二點 <建造成本>來談談：
(1)人力成本
關於人力成本，大家耳朵應該都已經聽到長繭了，外勞黑工不能用，疫情下又人力短缺，更別說台GG到處擴廠搶工。以前建案工地會看到一些年輕人暑假來拚現金，但現在同樣是風吹日曬，年輕人會選擇美食外送，因為自由無價。
(2)工程材料費用
疫情之下全球塞港，油價物價高漲，鋼鐵、水泥…等都漲幅超過30%，甚至有些已經簽約付訂的材料廠商寧可賠錢違約，也不願完成去年議價簽訂的合約工程。
(3)設計成本
以住宅大樓為例，因全台各地方政府致力推動特殊外觀、綠建築、宜居陽台、燈光計畫、智慧系統、電動載具設施…等，光是宜居陽台就會使鋼筋水泥的使用量大幅增加、特殊結構外觀還要送結構審查。
還有外觀材料特殊性、顏色配置的建材選用，都更為複雜且高價，特殊設計建築外觀所延伸出來的雖然美觀、環保綠能、智能便利，也可提升居住品質，不過羊毛畢竟還是出在羊身上，所以房價怎麼可能不漲呢?
(4)綠化成本
各地重劃區經過都市計畫重劃之後，建商購入土地成本提高，還有區域內回饋的公益型成本，例如：基地鄰街建築的行道樹養護種植、人行道鋪設、就連區域內的公園、遊戲場、路燈照明，都是建商要承擔，建商必須承諾提撥養護成本之後，才能取得建造執照，也才可以正式銷售。
而這些是從建案從開工起～取得使照後2-3年，前後總計5年以上持續支出的隱性成本。
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不只土地，還有缺工缺料，還有以上(3)(4)點的成本也都是預售新建案的成本和價格持續高漲的原因。
但這些並不是建商要蓋這麼豪華或是綠意森林，而是「政府規定」的建築美學、國際視野、生態融合…等的要求下所增加的額外成本。
以前一坪的營造成本基本會落在7-12萬，2020年之後每坪營造成本幾乎是從15萬起，尚且不包含以上所述的第4點綠化成本，所以新建案的房價當然也水漲船高了!
造成房價第三漲~外部環境6因素
前二段講完了土地成本、營建成本之後，房價高漲的因素也一定要考慮整體外部市場的因素，去年底在公司內部投資報告的內容大致有提到以下幾項：
1.中美貿易戰：導致許多台商或海外資金撤出中國，轉往商業交易更安全的國家。
2.反送中事件：跟中美貿易戰導致的結果類似，港澳移民增加、港商轉型、外商也陸續移轉重要業務前往新加坡、台灣…等地。
3.第一波抗疫有成：台灣模範生的抗疫事蹟成為海外華人返台居住人數大增。
4.SARS與金融海嘯後的經驗：2002年台灣SARS重挫台灣經濟後，後又有2008年金融海嘯，當時勇於「危機入市」而後獲利亮眼的故事，讓更多人相信「別人恐懼我貪婪」，逢低加碼大難不死必有後福。
5.鈔票不值錢：全球貨幣寬鬆政策，低利率、零利率時代來臨，錢放在銀行還不如拿出來做資產配置。
6.低利率政策：利率低借錢容易，讓更多投機客大批進場，再利用寬限期內轉手賣出，轉手獲利豐厚，於是就吸引更多投機客紛紛投入市場。
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※資產隨著整體大環境變得越來越不值錢，而台灣地狹人稠，房地產的保值性是優於更多投資標的，也是某種程度的稀有財，所以這幾年很多人在此時搶進買房或是一買很多間，不是為投資獲利而是為了怕「再不買就買不起」或是買著來收租，年化投資報酬率只要有5%，都比放在銀行生不出利息來的好。
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不過在2021年之後的禁止紅單買賣、實價登錄2.0、囤房稅和預估即將在2022年實施的禁止預售屋轉讓，預期將可對炒房團造成些許影響，但真正口袋很深、手骨很粗的大戶們，其實也不太痛癢。
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※根據內部的評估房地產趨勢，因為建商取得成本高，大型建商在都會區紛紛捨棄首購市場，產品偏向3房以上，並搶攻中高端消費客群以及換屋客層。剛性需求的首購族將轉向中古市場或是蛋白蛋殼區，蛋黃區內的中古屋市場將會有一波看漲趨勢，另外隨著大量新建案在新興重劃區，將可能形成許多區域商場生活圈。
以上心得與資訊跟大家分享，歡迎有想了解的問題或是意見討論，都可以我的頻道私訊聊聊喔！
